近日，保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利发展”）发布了2024年半年度报告。数据显示，上半年保利发展实现签约金额1733.36亿元，稳居行业第一；实现签约面积954.25万平米。
对于上半年大部分城市新房市场还在筑底阶段，保利发展为何还能在销售上“跑起来”的问题，其管理层在2024年半年度业绩说明会上表示，“上半年，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，一方面，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。另一方面，公司坚定贯彻落实去库存策略，总部和一线人员两级联动，根据政策热点，加强综合去化举措。”
销售排名稳居行业第一
2024上半年，保利发展实现全口径销售金额1733.36亿元，销售面积954.25万平方米，分别同比减少26.81%和31.01%。虽然销售额同比有所减少，但排名稳居行业第一。
据中指研究院统计，上半年，销售额超千亿元的房企仅剩6家，较去年同期减少1家。其中，保利发展稳居第一，上半年录得销售额1733亿元；中海排第二，实现销售金额1483亿元；万科排名第三，销售额1267.2亿元。
值得一提的是，保利发展二季度共实现销售金额1104亿元，环比一季度增长75%，扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。据保利发展在半年报中透露，其在二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿，同比提升23%.
在营收方面，今年上半年，保利发展实现营业总收入约1392.49亿元，同比增长1.66%；归属于上市公司股东的净利润约74.20亿元，同比下降39.29%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约72.30亿元，同比下降38.35%。
需要注意的是，这是保利发展自2013年以来首次在上半年度出现归母净利润、归母扣非净利润负增长的情况，同时也是其近5年来上半年度归母净利润首次跌破百亿元关口。
对于净利润的下滑，保利发展管理层解释称，受到市场下行影响，上半年公司毛利率同比有所降低，同时受结转权益比下降的影响，归母净利润同比降幅略大于净利润降幅。
数据显示，保利发展上半年毛利率为16.02%，与2023年全年水平保持一致，同比降低了5.27个百分点。从过往几年的数据来看，2021年、2022年、2023年保利发展的毛利率分别为26.80%、22.01%、16%。
而对于今年下半年和明年已售项目结算毛利趋势的预判，保利发展管理层表示，未来报告期的结转收入及利润情况将视项目交付结转情况而定。
此外，民生证券还在研报中指出，保利发展上半年归母利润下滑，主要系销售费用因代理及渠道费增加、财务费用因利息收入减少所致的两费费用增加及结算权益比下降的影响。
中期业绩报告数据显示，保利发展上半年销售费用、财务费用分别为31.22亿元和20.12亿元，同比增加2.99%和13.18%，其中销售费用增加为销售代理费及渠道费增加，财务费用增加为利息收入降低所致。
发债优化资产负债结构
华泰证券曾在今年4月份指出，相较于行业上行期追求销售规模，目前大部分房企更关注现金流安全以及如何创造有利润的销售。而今年上半年，保利发展经营活动现金流净额大幅下降成为市场关注的焦点。
数据显示，2024年上半年，保利发展经营活动现金流净额为-171亿元，较去年同期下降 243 亿元，大幅下降339%。
保利发展在半年报中解释，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。
数据显示，保利发展2023年新增项目103个，新增计容建筑面积为1182万平米，拿地金额为1632亿元，同比增长18%，其中权益地价为1359亿元，同比增长26%。土地投资强度从2022年的30%提升至39%，拿地权益比也提升至80%以上，较2022年大幅提升了16.2个百分点
而今年1—6月，保利发展拓展项目仅12个，总计容面积116万平米，权益地价109亿元，总地价126亿元。
对于今年上半年拿地数量和金额都较2023年同期大幅下降的情况，保利发展管理层表示，公司坚持统筹安全和发展，2023年底公司拓展相对集中，对应地价多数在本年上半年支付，上半年全国主要城市市场仍未企稳，土地供应缩量，38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%，公司主动调整投资节奏，优中选优，持续优化资源结构。
截至今年6月底，保利发展土地储备计容建面7140万平米，较年初下降8%。保利发展管理在业绩会上还称，“核心38城面积储备占比约7成、三四线占比不到3成，且基本分布在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、人口持续流入的区域，仍有市场机会和前景。”
值得一提的是，在发布中期报告的当天，保利发展还同步发布了一份高达95亿元的募资预案。所募集资金计划用于北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、合肥保利海上瑧悦、成都保利西堂和煦等15个房地产开发项目及补充流动资金。
中指研究院企业研究总监刘水在接受记者采访时表示，保利发展此次向特定对象发行可转换债券募资，可以将优化公司资产负债结构，增强抗风险能力。如果债券持有人完成转股，公司的净资产将有所增加，资产负债率将有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也随之降低。另外，随着募集资金的到位及使用效益的释放，未来经营活动现金流入也将有所增加，增强抗风险能力。
刘水还进一步表示，随着募集资金用于建设北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，这些项目绝大多数位于一二线核心城市，具备良好的市场前景与经济效益，将推动主营业务的进一步发展，有助于保利发展提升市场占有率，巩固公司的行业地位。
此外，半年报数据显示，保利发展一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。
